Immobilier tertiaire à lyon : état du marché en 2025 et perspectives

Rebond marqué des prises à bail, hausse notable de l’offre et polarisation croissante vers l’intramuros : le marché de l’immobilier tertiaire lyonnais en 2025 conjugue résilience et adaptation face à des défis persistants. Hausse des taux de vacance, efforts de régénération, maintien d’une valeur prime élevée – les grands équilibres évoluent, dessinant de nouvelles perspectives et exigences pour investisseurs et utilisateurs.

Analyse actuelle du marché immobilier tertiaire à Lyon en 2025 : chiffres clés et état des lieux

L’immobilier tertiaire à Lyon affiche en 2025 une stabilité relative avec 249 355 m² de surfaces de bureaux placées lors de 531 transactions sur l’année précédente. Ce volume reste robuste malgré une baisse de 15 % par rapport à la moyenne de la précédente décennie, révélant la résilience du secteur face à une conjoncture économique incertaine.

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La hausse de l’offre immédiate atteint 34 % sur un an, principalement tirée par la progression du stock de bureaux de seconde main (+47 %) ainsi que l’arrivée de nombreux actifs neufs ou régénérés (32 % de l’offre totale). Le taux de vacance franchit le cap des 7 %, symptomatique d’un déséquilibre momentané entre l’offre et la demande.

L’offre se polarise fortement : deux tiers des disponibilités sont désormais concentrés dans l’intramuros lyonnais, en particulier dans des quartiers dynamiques comme la Part-Dieu et Vaise. Les grands espaces (>1 000 m²) restent dynamiques, tandis que le marché des PME et des surfaces inférieures à 500 m² continue d’afficher une demande soutenue. La valeur prime culmine à 370 €/m²/an HT-HC en Part-Dieu, consolidant le positionnement haut de gamme du secteur le plus recherché.

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Facteurs d’évolution et tensions du marché tertiaire lyonnais

Croissance de l’offre de seconde main et mutation du parc immobilier

Le marche immobilier lyonnais se distingue par une croissance nette de l’offre de bureaux seconde main. Cette dynamique a propulsé le taux de vacance bureaux Lyon à 7 %, révélant un déséquilibre structurel. L’offre totale immédiate atteint des volumes records, avec 577 200 m² de bureaux disponibles dans la metropole lyon. Les annonces location illustrent la prépondérance des bureaux Lyon intramuros, qui concentrent maintenant près de deux tiers des locaux d’activite proposés. Cette polarisation s’explique par la mutation rapide du parc, où les transactions privilégient désormais des espaces régénérés pour répondre aux nouveaux besoins immobiliers des entreprises lyon.

Pression sur la demande, adaptation des utilisateurs et stratégies de recentrage géographique

Les entreprises lyonnais sont confrontées à un marche bureaux fluctuant, caractérisé par une sur-offre et des annonces abondantes de locaux activites en location. Face à la montée du taux de vacance, la demande s’oriente principalement vers la prime et les quartiers d’affaires historiques. La location bureau reste dynamique, mais impose de nouvelles stratégies d’implantation, surtout dans la region lyonnaise.

Hausse des loyers dans le neuf et maintien de la valeur prime malgré la sur-offre

Malgré la surabondance des offres, l’immobilier entreprise lyon conserve sa valeur prime, notamment à Part-Dieu (370 euros/m²/an). Les prix bureaux lyon progressent dans le neuf, tandis que les valeurs dans l’ancien plafonnent. Les millions euros investis montrent que le marche lyonnais reste attractif pour l’investissement, consolidant sa position dans le real estate a l’echelle rhone alpes et saint etienne.

Tendances émergentes, perspectives 2025 et dynamiques d’investissement

La polarisation de la demande sur le marché immobilier lyonnais demeure marquée. Les quartiers de la Part-Dieu, Vaise et le centre de Lyon concentrent la majorité des transactions bureaux. Près de 70 % de l’activité se joue dans le centre intramuros, attirant entreprises et investisseurs à la recherche de valeur sûre. Cette centralisation renforce l’attrait économique de la métropole, particulièrement dans le secteur bureaux lyon.

Les volumes d’investissement sur le marche immobilier lyon ont atteint 861 millions d’euros en 2024, illustrant la résilience malgré un recul, tandis que bureaux, locaux activite et logistique représentent l’essentiel des transactions. La segmentation se précise : bureaux lyon domine (44 % de l’investissement), la logistique progresse, et le commerce stagne.

Face à une anticipation de pénurie d’offre qualitative dans l’immobilier entreprise, plusieurs entreprises lyonnaises adoptent déjà des stratégies d’adaptation. Les annonces location affirment une hausse du taux de vacance (plus de 7 %). Les investisseurs, attentifs aux études de marche, espèrent capter la future rareté dans la region lyonnaise et la metropole lyon, avec une attention accrue à la rentabilité et une prédiction d’augmentation des millions euros investis d’ici 2025 dans les locaux activites et bureaux lyonais.

Nouveaux enjeux pour l’immobilier tertiaire : durabilité, digitalisation et régénération

Solutions de régénération, réhabilitations et repositionnement du parc existant

La région lyonnaise observe une accélération des projets de réhabilitation et de régénération du parc immobilier bureaux afin de répondre à la fois à l’obsolescence accrue et à la demande des entreprises pour des biens adaptés aux nouveaux usages. En 2024, le marche bureaux de la métropole lyon a vu l’offre immédiate grimper de 34 %, avec de nombreux locaux activites et espaces bureaux anciens convertis ou modernisés pour améliorer la compétitivité du marche lyonnais. Cette dynamique bénéficie aux annonces location et location bureau, en élargissant l’offre immobilière attractive : plus de 370 euros/m²/an pour des bureaux lyon premium à la Part-Dieu, confirmant l’appétit des investisseurs.

Transformation digitale et développement des espaces flexibles

L’immobilier entreprise évolue face à l’impact télétravail immobilier, poussant les entreprises lyonnais à privilégier des bureaux à haut potentiel technologique (smart buildings), la digitalisation et le coworking impact marché Lyon. Les annonces de location bureaux flexibles explosent dans la metropole lyon : bureaux connectés, services innovants, développement d’espaces coworking et locaux activites adaptés à de nouveaux modes d’activite.

Intégration des critères ESG et transition durable

L’intégration des critères ESG dans les nouveaux projets immobiliers, en particulier l’immobilier durable Lyon et l’éco-rénovation locaux activites, s’impose comme une priorité. Les entreprises exigent des annonces location conformes aux normes environnementales, favorisant ainsi des millions euros investis dans l’immobilier entreprise pour une transition du marche immobilier stéphanois et lyonnais vers une performance durable et responsable.